EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş Araştırma ve Raporlama Yöneticisi Gökçen Taşkın, Ümraniye Alemdağ Caddesi ve çevresinin, Üsküdar-Sancaktepe metrosunun hizmete girmesiyle emlakta büyük değer kazanacağını; 9 kilometrelik uzunluğuyla Türkiye'nin en büyük caddeleri arasında bulunan Alemdağ Caddesi üstünde yer alacak çok sayıda metro istasyonunun bölgenin gelişimine ciddi katkı sağlayacağını söyledi. Cadde üzerinde çok sayıda banka şubesi, hastane, otel, AVM, kamu kuruluşu, restoran, ofis, işyeri ve konut bulunduğuna işaret eden Taşkın, zemin katların yoğun olarak ticari alan, üst katların Ümraniye Sondurak’la eski belediye binasının bulunduğu mevki olan Santral’e kadar ofis, dershane, muhasebe büroları, diş poliklinikleri olarak değerlendirildiğini, bu alan dışında kalan kısımların ise konut ağırlıklı olarak kullanıldığına dikkat çekti.
Taşkın'ın açıklamasına göre, Alemdağ Caddesi üstünde yer alan ticari kuruluşlar, yüzde 19 giyim, yüzde 16 restoran, yüzde 11 sanayi (hırdavat, tamir), yüzde 8 iş merkezi, yüzde 8 banka, yüzde 6 aksesuar, yüzde 5 tıp (eczane vb.), yüzde 5 mobilya ve dekorasyon, yüzde 5 market, yüzde 3 ayakkabı, yüzde 3 elektronik, yüzde iletişim, yüzde eğitim, kurs, yüzde 1 kozmetik, yüzde 1 kırtasiye, yüzde 1 hastane, yüzde 1 güzellik, kuaför salonu ve yüzde 1 benzin istasyonu oranlarından oluşuyor.
Alemdağ Caddesi’nde hafta içi ve hafta sonu olmak üzere yoğun bir araç ve yaya trafiğinin mevcut olduğunu belirten Taşkın, meydanın alt kısmına 5 katlı yeraltı otoparkının da yapılması; Ümraniye'nin en yoğun noktasında oluşturulacak meydanda dinlenme, alışveriş noktaları ile yeşil alanlar yer alacak olması ve Ümraniye'nin Sütçü Caddesi ile Alemdağ Caddesi kesişimindeki binaların kaldırılarak açılmasıyla geniş alan yaratılması planının Alemdağ Caddesi’ne gelecekte artı bir katkı sağlayacağını, Ümraniye Meydanı'nın yaklaşık 25 dönümlük bir alana sahip olacağını kaydetti.
Satılık ve kiralık birim metrekare değerleri değişken
Caddenin en işlek olan ve perakende sektörünün gelişmiş olduğu yaklaşık 3 km’sinde yapılan araştırmada, güncel fiyat aralıklarının belirli bölgelere göre değişkenlik gösterdiğini söyleyen Taşkın, Çakmak Köprüsü'nden NETAŞ’a kadar adlandırılan Sanayi Bölgesi’nde daha çok sanayi ürünleri, yedek parçacıların yer aldığını; depo gibi kullanımlara diğer bölgelere oranla daha sık rastlandığını ifade etti.
Sondurak bölgesinin, açılışı yılbaşında yapılması beklenen Ümraniye AVM ile metro inşaatına kadar devam ettiğini, Sanayi Bölgesi'nde sadece sağ kolda olan dükkânların Sondurak bölgesi ile birlikte çift yönlü bir hal aldığını aktaran Taşkın, Sondurak bölgesinde markalaşmış ürünlere ve birçok perakendeci çeşidine rastlandığını belirtti. Diğer yandan, Alemdağ Caddesi’nin en işlek, yaya sirkülasyonunun en yoğun olduğu ve aynı zamanda Ümraniye ilçesinin birim metrekareleri en yüksek olan mevkinin çarşı bölgesi (merkez) olduğunu vurgulayan Taşkın, kira fiyatlarının 'çarşı' olarak bilinen merkez bölgesinden sanayi bölgesine doğru gittikçe nispeten azaldığını ifade etti.
Taşkın, analiz çalışması yapılan bu üç bölgede, bölgesel farklılıklar olmakla birlikte kira aralıklarının dükkanlarda genel olarak 15 ila 40 TL/m2, mağazalarda ise 70 ila 165 TL/m2 aralığında değişkenlik gösterdiğini, sanayi bölgesinde ise dükkanların 10 ila 17 TL/m2 aralığında olarak diğer iki bölgeye oranla daha düşük olduğunu belirtti. Çarşı bölgesinde kiraların 25 ila 40 TL/m2 aralığında değişim gösterdiğini belirten Taşkın, ancak kiralık mağazaların özellikle banka olması durumunda sanayi bölgesinde de olsa yüksek birim metrekarelere sahip olduğuna vurgu yaptı. Taşkın, cadde üzerinde yapılan saha çalışmasında kiralık büyük mağazaların tamamında 'kurumsal firmaya kiralık' ibaresinin özellikle belirtildiğinin altını çizdi. Kira değerlerinde olduğu gibi satılık dükkânlarda da daha merkezi ve işlek kabul edilen çarşı bölgesinden sanayi bölgesine doğru gidildikçe birim değerlerde farklılıkların görüldüğünü ifade eden Taşkın, büfe veya depo gibi kullanımlarda satılıklarda birim metrekare değerlerinin 700 ila 1.200 TL/m2 arasında değişim gösterdiğini belirtti. Dükkanın yeni olmasının ve konumunun birim değerleri etkileyen faktörler olduğunu söyleyen Taşkın, yine sanayi alanına gidildikçe birim metrekare değerlerinin kararsız bir azalış göstermekle birlikte birim metrekare değerlerinin 3.125 ila 12.000 TL/m2 aralığında değişim gösterdiğini ifade etti.
Taşkın ayrıca, içi yeni ve öncesinde banka veya büyük kiracıların mağaza olarak kullandığı, iki katlı da olabilen geniş kullanımlarda ise satılık birim metrekare değerlerinin 32.000 TL/m2’ye kadar çıkabildiğine dikkat çekti.
Metro emlak çıtasını yükseltecek
Alemdağ Caddesi’nin çarşı bölgesinden sanayi alanlarının olduğu alana kadarki caddede yapılan çalışma neticesinde binaların kendini amorti etme süresinin 17 ila 22 yıl arasında değişkenlik gösterdiğini tespit ettikleri belirten Taşkın, kapitalizasyon oranı açısından bakıldığında İstanbul’un sayılı perakende caddelerinden olan Alemdağ Caddesi’nin kararlılık gösteren bir cadde olduğunun ortaya çıktığını; kapitalizasyon oranlarının yüzde 5,5 ila 6,5 aralığında olduğunun altını çizdi.
Son bir yıl içinde Alemdağ Caddesi'nde perakende hayatını etkileyen gelişmelerin de olduğunu ifade eden Taşkın, örneğin Üsküdar-Sancaktepe metrosu sebebiyle trafiğe 3 yıl süreyle kapatılan yaklaşık 100-200 metrelik yol üzerinde kalan esnafın kimisinin taşındığı, kimisininse taşınmakta olduğunun görüldüğünü belirtti. Taşkın ayrıca, AVM ve otel inşaatı sebebiyle Sondurak bölgesindeki yaklaşık 200 metrelik yolun tek şeride düştüğünü, bu durumun trafik sıkışmalarına sebep olduğunu da sözlerine ekledi.
Üsküdar-Sancaktepe metrosunun üstüne Alemdağ Caddesi'ndeki emlak değerlerini ciddi ölçüde artıracağını belirten Taşkın, yakın dönemde yaşanması beklenen gelişmeler hakkında şunları söyledi:
"Bilindiği gibi Alemdağ Caddesi İstanbul Anadolu Yakasının ticari hareketliliği en yüksek noktalarından biri. Cadde oldukça uzun ve yaya dolaşımına elverişli. Ayrıca caddede her türlü alışveriş imkânı mevcut. Bu nedenle yakın ve uzak çevrelerden gelen çok geniş bir ziyaretçi kesimine sahip bulunuyor. Alemdağ Caddesi’nin altından geçecek olan ve inşaatı devam eden Üsküdar-Sancaktepe metrosu ise bu ticari hareketliliğe önümüzdeki yıllarda çok daha olumlu bir yönde katkı sağlayacak. Sonuç olarak perakende sektörü açısından sayılı caddelerden biri olan Alemdağ Caddesi’nde birkaç yıl içinde metronun açılmasıyla birlikte birim metrekare değerleri oldukça yükselecek. Ümraniye AVM’nin de gelecek yılda açılacak olması caddede bir değişim süreci başlatacak, sanayi alanlarının da dönüşmesi söz konusu olacaktır".