İnşaat Sektöründeki Hareketlenmede Büyük Payı Konut Satışlarından

Kalkınmanın yapı taşlarından biri olan inşaat sektöründe, bugün konut kredilerindeki düşüş ve artan satışlar dolayısıyla hareketlenme devam ediyor. Bu da piyasada bina ve konut talebinin arttığını, talep artışına paralel olarak da gayrimenkul değerlerinin enflasyon, kur ve faiz oranlarının çok üzerinde yükseldiğinin göstergesidir. Konut kredilerindeki artışla artan konut fiyatları, yapı üretimini de artırmıştır.

Nitekim; 2005 yılı ilk altı ayında, 2004 yılı ilk altı ayına göre Yapı Ruhsatı verilen bina sayısında yüzde 39,4, değerinde yüzde 53, daire sayısında ise yüzde 57 artış hesaplanmıştır. 2005 yılı ilk altı ayında, 2004 yılı ilk altı ayına göre Yapı Kullanma İzin Belgesi verilen bina sayısında yüzde 15,3, değerinde yüzde 49,2, daire sayısında yüzde 18,6 oranında artış hesaplanmıştır.

Verilen yapı ruhsatlarındaki artış, 2005 yılı ve devamında tamamlanmış konut sayısında hızlı bir artış olabileceğine işaret etmektedir. Daire sayısında bu dönemde önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 57 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu veriler piyasada bina ve konut talebinin arttığını, talep artışına paralel olarak da gayrimenkul değerlerinin enflasyon, kur ve faiz oranlarının çok üzerinde yükseldiğinin göstergesidir.

Mortgage ivme sağlar
Son dönemde Türk şirketlerinin yurt dışında aldıkları işlerde de artış olmuştur. Özellike son dönemde Türk müteahhit firmalar, Kuzey Afrika, Ortadoğu ve Orta Asya’da önemli inşaat taahhüt işlerine girmektedirler. Ancak, bu gelişmelerle inşaat sektöründeki durgunluğun tam anlamıyla aşılabildiğini söylemek mümkün değildir. Artan toplu konut yatırımlarının, önemli derecede düşen konut kredisi faizleri ile birlikte yürürlüğe girmesi beklenen mortgage sisteminin de sektöre ivme kazandırdığı bir gerçektir.

Bu ivmede gerek kamu gerekse özel sektör tarafından gerçekleştirilen konut projeleri önemli bir pay almıştır. Ev sahibi olmak isteyen kişi, “uzun vadeli, uygun koşullu” kredi imkânına kavuşacaktır. Vergi kanunlarında yapılacak değişikliklerle maliyetlerin azaltılması ve sistemin vergisel teşviklerle desteklenmesi amaçlanıyor. Bankalar, vadeleri uzatırken, faizler de yüzde 1.20’ye kadar inmiştir. Bazı bankaların vadeyi 25 yıla çıkarmasına karşılık, müşterilerin yoğun olarak 310 yıl arasındaki vadeleri tercih ettiği görülmektedir.

Ayrıca, 15 büyük kentte yılın ilk 9 ayında 21.6 katrilyon lira değerinde 571 bin 695 konut satılmıştır. Satılan konutların adeti geçen yıla göre yüzde 15 artarken, toplam fiyatları yüzde 170 artmıştır. Ancak bu yeterli değil. Çünkü, makro düzeyde inşaat sektöründe bir canlanma görülmekle birlikte, İnşaat sektörünün arz cephesinde yer alan küçük ve orta büyüklükteki müteahhit firmalara bu canlanmanın aynı ölçüde yansıdığını söylemek mümkün değildir. TOKİ’nin çeşitli kentlerde birtakım projeleri bulunmaktadır. Ama bunların küçük firmalara yayılmıyor olması, yan sektörlerin bu canlanmadan yeterince pay almamasına neden olmaktadır. TOKİ ve büyük müteahhitler inşaat malzemesi alımlarını, büyük oranda ana üreticilerden yaptıklarını içeren, çarşılarımızda faaliyet gösteren ve sayıları binleri bulan inşaat malzemesi satıcılarımız da sektördeki bu hareketlenmeden faydalanamıyor.

Ucuz arsa üretilmeli
Ayrıca, konut satışlarında ise mevcut konutların el değiştirmesinin ağırlıklı, yeni yatırımların yeterli düzeyde olmaması da bunda önemli bir diğer faktördür. Bu nedenle sektörde istenilen canlanmanın yakalanabilmesi 2006 inşaat yatırımlarına bağlıdır. 2005 yılında kamunun yatırım bütçesi ve özel sektörün yatırımları yetersiz kalmıştır. Sektörün canlanması için özellikle yatırımlar konusunda radikal kararlar alınması gereklidir. Kaçak yapılaşmaya karşı etkin bir mücadele başlatılmalıdır. Ucuz arsa üretilmeli, gecekondulaşmış bölgelerde acilen yeni imar planları oluşturulmalıdır. Tüm illerimizde Master Plan uygulamasına geçilmeli, kent planlamasında fay kırıkları göz önüne alınarak yerleşim bölgeleri oluşturulmalıdır.

Sektörün daha da gelişmesi için yabancı sermayeye de ihtiyaç vardır. Bankaların, mortgage sistemi ile dar gelirlilere 20-25 yıllık vadelerle düşük faizli kredi vermesi, yabancı sermayenin gelmesi bakımından son derece önemlidir. Çünkü, sistem, birçok yabancı ülkedeki yabancı sermayeyi Türkiye’ye çekip, dar gelirlilerin de konut sahibi olması destek olacaktır. Mortgage sisteminin 2006 yılının ilk yarısında yürürlüğe girmesi Planlanmaktadır. Ev sahibi olmak isteyen kişi, “uzun vadeli, uygun koşullu” kredi imkanlarına kavuşacaktır. Bunun yanısıra geliştirilecek konut finansman sistemi, gayrimenkul sektörü ile ilgili yaşanan sorunların çözümüne yardımcı olabilecektir.Ancak, konut finansman sisteminin başarılı şekilde çalışabilmesi için çeşitli altyapı ihtiyaçlarının giderilmesi de önemlidir.

Kadastro çalışmaları ile tapu kayıtlarının doğru şekilde oluşturulması, güncellemelerin yapılması, ipotek kayıtlarının bir merkezden değiştirilebilmesine imkan verecek şekilde yapılandırılması vurgulanan ve gözardı edilemeyecek önemli bir gerçektir. Hazırlıkları süren mortgage sistemi öncesinde piyasada uzun vadeye doğru bir yönelim de dikkati çekmektedir. Bankaların cazip şartlar sunması neticesinde de konut kredisine olan talep ciddi oranda artmıştır.

Sonuç itibariyle; konut kredi faizlerindeki düşüşle birlikte konuta olan talebin devam edeceğini düşünüyoruz. Kaldı ki, kredi faizlerindeki düşüş, konut sahibi olmak isteyenler için bir avantaj teşkil etmektedir. Ancak, buna paralel artan talep nedeniyle bu kez konut fiyatları tırmanışa geçmiştir.

Fiyatlar yüksesebilir
Fiyatların önümüzdeki dönemlerde daha da yükseleceği tahmin edilmektedir. 3-4 yıl öncesine kadar yatırım aracı olarak görülmeyen gayrimenkul, yeniden gözde yatırım aracı olmuştur. Türk inşaat sektörü yapısal sorunlarını yakın bir gelecekte aştığı takdirde, emek yoğun bir sektör olması nedeniyle ülkemizin istihdam yaratma sorununun çözümüne ve yoksullukla mücadeleye önemli katkıda bulunacaktır. Hızla globalleşen dünya pazarlarında rekabet edebilmek için Türk firmalarının fiziki sermayelerinin de büyütülmesi gerekiyor.

Bu çerçevede, şirket birleşmeleri ve ortak girişimler mevzuat değişikliği ile teşvik edilerek, inşaat sektöründe yer alan firmaların uluslar arası pazarlarda rekabet güçleri artırılmalıdır. Kamu yatırım programında da bulunan dev proje stogunda öncelik sıralaması süratle yapılmalıdır. Bu şekilde, ekonomiye kısa sürede kazandırılacak projelerin yaratacağı katma değer ve istihdam olanakları ülkemizin ekonomik büyümesine büyük katkı sağlayacaktır.

Ekrem DEMİRTAŞ
İzmir Ticaret Odası Yönetim Kurulu Başkanı