Son günlerde en çok tartışılan konulardan biri Konut Finansman Sistemi'nin (mortgage) sadece zenginlere yönelik bir sistem olduğu; dar gelirli vatandaşların bu sistemin dışında kalacağı konusu. Gerçekten de şu anki faiz ortamında İstanbul'da orta düzey bir konutun orta gelirli bir aile tarafından satın alınması mümkün değil gibi görünüyor. Diğer yandan, Türkiye'de ev sahipliği oranı yaklaşık yüzde 70'ler seviyesinde. Sahip olunan evlerin kalitesi düşük olmakla beraber, herkes bir şekilde ev sahibi olabilmiş. Eğer vatandaşlarımız bugüne kadar çok yüksek faiz ortamlarında, borç kullanmadan, kendi tasarrufları ve aileden aldıkları yardımlarla ev sahibi olabiliyorlarsa neden bu sistemle olamasın?
Bu konuyu teknik olarak incelemek mümkün. Devlet İstatistik Enstitüsü'nün (DİE) yayınladığı hane halkı gelir dağılımı verileri kullanılarak Türkiye'de halkın ne kadarının kredi kullanarak ev sahibi olabileceğini bulmak çok zor olmaz. Yandaki grafikte bu konuda yaptığım bir çalışmanın sonuçlarını görebilirsiniz. Bu çalışmada 35 bin YTL'lik bir kredi baz alınmıştır. Şu anda bankacılık kesiminden kredi kullananların ortalama kredi talebi 35-40 bin YTL civarındadır. Ailenin aylık gelirinin yarısını kredi taksitlerine ödediği varsayılmıştır.
Aylık ödeme gücünün hesaplanmasında uluslararası standartlarda aylık gelirin yüzde 35'i veya giderler çıktıktan sonrası harcanabilir gelir esas alınmaktadır. Yani bin YTL aylık geliri olan bir ailenin 350 YTL borç ödeyebileceği varsayılmaktadır. Örnekte ailenin aylık gelirin yüzde 50'si kadar, yani ayda 500 YTL ödeme yapacağı varsayılmıştır. Yüzde 35 olan uluslararası standardı Türkiye'de yüzde 50 olarak varsaymamım iki nedeni var: İlki, Türkiye'de kayıt dışı gelir çok büyük. İkincisi ise insanlar evsahibi olmak için her türlü fedakarlığı yapmaya hazır. Grafiğe bakarak 20 sene vadeli reel faize endeksli bir kredi olsaydı 35 bin YTL krediyi değişik reel faiz oranlarında halkın yüzde kaçının ödeyebileceğini görebiliriz. Bundan iki-üç sene önce reel faizler yüzde 20'lerde iken, halkın sadece üst yüzde 20 gelirine sahip kısmı bu krediyi ödeyebilecekken, bugünlerde reel faizlerin yüzde 8'lere düşmesi nedeniyle halkın yüzde 70'i bu krediyi ödeyebilecek kapasitedir.
Yukarıdaki grafikten çıkan diğer bir sonuç, nüfusun en alt gelire sahip yüzde 15'i, maliyetleri sıfıra düşürseniz dahi ev sahibi olamamaktadır. Diğer yandan orta alt ve orta gelir kesimi, uygun faizler olursa en azından sosyal konut sahibi olma şansını yakalayabiliyor. Bu konuda en dikkat çekici konu reel faizlerin ödeme gücüne etkisidir. Örneğin reel faizin yüzde 10'dan yüzde 8'e düşmesi Türkiye nüfusunun yaklaşık yüzde 10'unun, yani 7 milyon kişinin daha bu tür kredilerden yararlanma olasılığını getiriyor. Konut finansmanı ile ilgili yasa taslağının Sermaye Piyasası Kurulu tarafından önerilen orijinal halinde reel faizlerin yüksekliği de dikkate alınarak orta ve alt gelir grubuna yönelik vergi teşvikleri de yer alıyordu. Maalesef şu anda taslakta dar ve orta gelirli gruba yönelik herhangi bir teşvik yer almıyor. Özellikle bu kesime yönelik bir teşvik paketi hazırlanabilirse, dar ve orta gelirli grubun da konut sahibi olabileceği bir sistem ortaya çıkabilecektir.