Son günlerin en çok tartışılan sorusu; Belediye, İstanbul'un en değerli bölgelerinden birinde bulunan araziyi, yüzde 20 ile kulelerin yapılması için kurulan şirkete verebilir mi? Daha açık şekilde soralım; İstanbul'da yüzde 20 ile yap-sat firmalarına iş vermek, şehrin ekonomik getiri profili ile uygun mu?
Bu soruların cevabı çok karmaşık ve uzun araştırmalara gerek duyulan cinsten değil; İstanbul'da, inşaat yapılması için arsanızı veriyorsanız, semtine göre alacağınız karşılık yüzde 50-70 arasında değişiyor. Çok güncel bir örnek, son hafta içinde Bağdat Caddesi'nde görüştüğüm mal sahipleri ve inşaat firmaları genelde şu şekilde anlaşmışlar; 14 katlı bir apartmanda ilk 9 kat toprak sahibinin, son 5 kat yapan firmanın, 10 katlı bir apartmanda ilk 7 kat mal sahibinin, son 3 kat firmanın. Bu noktada aklınıza şu soru gelebilir; Bağdat Caddesi çok değerli bir bölge ve bahsettiğiniz dairelerin metrekare fiyatları 3 bin dolar civarında!
Sorunuza hemen cevap vereyim; Dubai Towers'ın yapılacağı alan, Bağdat Caddesi'nden daha değersiz değil ve/veya ortaya çıkacak yapının metrekare fiyatı da 3 bin dolardan aşağı olmayacak.
Sevgili dostlar, yazıyı bu satıra kadar okuduysanız aklınıza başlığı takılmış olabilir. Dubai kuleleri tamam da, Cevahir Çarşı neden başlıkta? Onu da hemen arz edeyim. Belediye'nin arsa verme denklemi araştırılırken, Cevahir Çarşı projesi hem 'yüzde' hem de 'işin verilme tekniği' açısından sorgulamalarımıza örnek olabilir. Projenin detaylarına gelince. Bedrettin Dalan zamanında belediye, bölgedeki İETT garajının yıkılıp yerine otel ve alışveriş merkezi yapılması için müteahhitlerden teklif istiyor, 52 firma belediye'ye teklif veriyor, daha sonra 17 adayın finale kalarak yarıştığı proje değerlendirme safhası yaşanıyor. Sonuçta kazanan proje ve yapan firma ile anlaşma yapılıyor.
Kısacası; teknik, bu arsayı sana verdim, gel buraya inşaat yap değil. Bu noktada bir hatırlatma; bu çarşının ne kadarı Belediye'ye ait, kamuya açık kaynaklardan öğrenemedim. Normal şartlarda bu bilginin yıllık elde edilecek gelir ile birlikte şeffaf bir şekilde Belediye'nin internet sitesinde olması gerekiyor.
Çarşı'nın konu ile ilgili detaylarını aktardıktan sonra dönelim kule inşaatımıza. Yapı 46 bin metrekarelik bir alan üzerinde inşa edilecek ve İstanbul Belediye'sinin payı yüzde 20 olacak. Başkan Topbaş, yaptığı açıklamalarda bu anlaşmanın sadece 500 milyon dolarlık bu proje için değil, 5 milyar doları bulacak bir dinamik için geçerli olduğunun altını çizerek, 'biz arsa vermedik, ortak olduk' dese de aklımıza takılan bazı sorular var;
- İlk etabı 500 milyon dolar olan kuleler halkasında tahsis edilen arsanın değeri, ilk projede Belediye'nin payına düşen 100 milyon dolar olabilir mi? Uzmanlar, bu arsanın değerinin 150-160 milyon dolar arasında değişebileceğini belirtiyorlar.
- O kulelerin inşaat maliyeti, 400 milyon dolar olabilir mi? Yine işin uzmanları inşaat maliyetinin bu rakama çıkmasının mümkün olmadığını ve oranlamalar ve maliyetlerin
gerçekçi olmadığının altını çiziyorlar.
Sonuç: Kuleler ile ilgili fazla tartışmaya gerek yok. Elimizde, yine İETT garajının üstüne yapılmış, Cevahir Çarşı örneği var. 52 teklif alınmış, 17 proje yarışmış ve çarşı ortaya çıkmış. Yüzde kaçının Belediye'ye ait olduğunu net olarak öğrenemesek de, projenin başlama prensipleri örnek olabilir. Kulelere gelince. Kamu değerlerinin tasarrufunda kullanılan 'ben verdim, oldu' yöntemi, proje başarılı dahi olsa, çok çok yanlış. Böyle bir arsa varsa; ya ihale yapılmalı ya da proje yarışması açılarak sonrasında süreç sonuçlandırılmalı.Varolan yöntem ile devam edilir ve 'biz yaparız' metodunda ısrar edilirse, bu proje mutlaka yargıdan dönecek ve belki de kimsenin katılmayacağı bir ihale yapılmadığı için yeni kavram karmaşaları ortaya çıkacaktır.
Son söz: Topbaş'ın anlattığı yöntem ile, kusura bakmasın ama, bu proje Türkiye'ye yatırım olmuyor. Belediye arsayı veriyor, ortaya çıkan şirketin yüzde 49'u halka açılıyor. Yabancı para dahi koymuş olmuyor. Belediye arsayı, Türk halkı parayı veriyor, kuleler de yapana bedava kalıyor.