İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin; ilk başlarda tartışma yaratan "ulaşım" projelerinde sonuçlar alınmaya başladıkça, emlak yatırımcısı açısından da kazanç potansiyeli ortaya çıkıyor.
"7 Tepeye 7 Tünel" projesinin ilk etabı Kağıthane-Piyalepaşa Tüneli'nde tüm hazırlıklar tamam. Bu hattın, önümüzdeki ay hizmete açılması planlanıyor. “7 Tepeye 7 Tünel” projesi, toplamda 142 kilometre uzunluğunda yol uzunluğuna sahip 32 tüneli içeriyor. Başlangıçta, projelerin 1.5 milyar dolara mal olması öngörülmüştü. “7 Tepeye 7 Tünel” projesinde 2010 yılına kadar Fulya-Levazım, Dolmabahçe-Fulya, Levazım-Akatlar, Levazım-Zincirlidere, Eyüp-Silahtarağa-Gaziosmanpaşa Caddesi tünel yollarının bitirilmesi planlanıyor. Otoyollara bağlantısı sağlanacak tünel yollar; ayrı ayrı gidiş ve geliş olarak yapılıyor. Tüm hazırlıkların tamamlandığı Piyalepaşa-Kağıthane Tüneli; Kasımpaşa-Piyalepaşa'dan girerek Okmeydanı-Çağlayan bölgesinden Kağıthane'ye çıkıyor ve mevcut Sütlüce Bağlantı Yolu ile TEM'e bağlanıyor.
Ulaşıma 11 milyar TL
Tünel çıkışları, planlanan 5 adet kavşakla diğer yollara entegre edilecek. Dolmabahçe-Fulya Tüneli 2 bin 27 metre, Fulya-Levazım Sitesi Tüneli 4 bin 450 metre, Levazım Sitesi-Akatlar Tüneli 6 bin 720 metre, Levazım-Zincirlidere Tüneli 2 bin 940 metre, Eyüp (Silahtarağa) Cadddesi-Gaziosmanpaşa Caddesi Tüneli ise 200 metre olacak. Bunun devamında Sarıyer-Çayırbaşı Fidanlık, Fidanlık-Ferahevler, Derbent-Baltalimanı tünellerinin geleceği ve bu hattın Levazım-Akatlar tüneline entegre olacağı belirtiliyor. İstanbul Büyükşehir Belediyesi, ulaşım yatırımları için orta vadede 11 milyar TL gibi dev bir bütçe ayırdığını bildirmişti.
Trafik nefes alacak
Çıldırtan trafik sorununda İstanbullu'ya biraz olsun rahat nefes aldıracak tünel projeleri, emlak fiyatlarını da artış yönünde etkiliyor. Son yıllarda lüks rezidans projeleri ile öne çıkan, inşaat firmalarının yer alabilmek için birbirleri ile yarıştığı Dolapdere-Pİyalepaşa-Okmeydanı hattı, tünel projesinden nasibini almış görünüyor. Bu bölgede emlak fiyatları arttı. Bunun yanında; tünel projelerinin göbeğinde yer alan Dolmabahçe-Fulya hattı, değerine değer katıyor. Bir zamanlar "kanlı dere" olarak anılan Fulya Vadisi'nde son yıllarda artan lüks projelere, tünelle birlikte yenileri eklenecek.
İstanbul'un kalbine ulaşım
Bunun yanında, tünel projelerinin olumlu etkileyeceği Kağıthane Vadisi'nde de artan konut projeleri ve tünel etkisi hissediliyor. Kağıthane'de, kriz döneminde bile emlak fiyatlarının gerilemediği hatta yer yer arttığı biliniyor. Tünel projeleri Sarıyer'deki semtleri de olumlu yönde etkiliyor. Sarıyer Çırçır Deresi Bölgesi(Giriş)-Çayırbaşı Mahallesi Fidanlık Bölgesi (çıkış) arasında inşa edilen tünel yolun toplam uzunluğu 4 bin 560 metre. Tünelde 130 metre uzunluğunda 7 metre çapında bir yaklaşım tüneli, 4 yaya geçiş tüneli (her biri 40 metre uzunluğunda tahliye tüneli) 4 araç geçiş tüneli (her biri 40 metre uzunluğunda tahliye tüneli) bulunacak. Yeni tüneller ve bağlantı yolları ile Zekeriyaköy'den İstanbul'un kalbine ulaşım çok kolaylaşacak. Zekeriyaköy yolunda yapılan değişiklikle, Sarıyer merkeze ulaşım kolaylaşıyor, Sarıyer'den de Taksim'e kadar olan hatta yapılacak tüneller sayesinde birkaç yıl sonra trafik çilesi ortadan kalkacak.
Sarıyer nasıl etkilenecek?
Sarıyer bölgesinde faaliyet gösteren İCA Gayrimenkul'ün Brokeri İclal Gürpınar, bu tüneller hayata geçince trafiğe girmeden tünelden devam eden şehir merkezine 10-15 dakikaya ulaşacak. Sarıyer'in tünelle bağlantılı semtleri zaten gelişmiş, popüler yerler. Bu değerli bölgeler daha ilgi çekecek. Zekeriyaköy zaten şehir dışı kabul edilirdi. Şimdi Etiler'den Zekeriyaköy'e ulaşmak çok kolaylaşacak." şeklinde açıklamada bulunuyor.
Projenin Etiler'den çok Sarıyer'e değer katacağını savunan İclal Gürpınar, "Talep, 2-3 kalmadan bugünden arttı. Tünel sayesinde uzak yerlerin yakın olacağını düşünenler ilgi gösteriyor. Büyükdere'ye kadar olan bölgede talep var Sarıyer'in böyle bir şeye gerçekten ihtiyacı vardı. Değerli bir yerdi, bu tünel sayesinde daha da değerlenecek. Buraya gelip daire bakanlar 'Çok güzel daire fakat işyerime uzak' gibi mazeretler öne sürüyordu, şimdi bunu söyleyemezler." diyor.
Geçtiği yer kıymete biniyor
Gayrimenkul uzmanları; İstanbul'un dünya metropolleri ile yarışabilir niteliklerde iken "trafik" gibi çok kolay çözülebilecek bir sorun yüzünden şehirde hayatın adeta karardığını belirterek, "Nihayet bunu çözmek için tünel, yol bağlantısı ve kavşaklar gibi adımlar atılıyor. Bu gelişmeler gayrimenkul hareketi için de büyük önem taşıyor." şeklinde görüş belirtiyor.
Ulaşımın kolaylaştığı güzergâhlarda ister tünel, ister tüp geçit, ister raylı sistemler, isterse yıllardır sözü edilen üçüncü köprü olsun bu imkanlara kavuşan her yerin "mücevher" gibi değerleneceğini vurgulayan uzmanlar, şunları söylüyorlar:
"Yeni yol bağlantıları, tünel, otoyol, raylı sistemler; yakınlardaki köylerde bulunan tarlaları bile değerlendirir. Yakındaki arsalar kıymetlenir; çünkü o bölgelerde bir canlılık başlar, bir ticari yaşam başlar, ticari yaşam paralelinde bir hayat başlar. Hem yeni gayrimenkuller yapılır, hem de mevcut taşınmazlar konut olsun, arsa osun, işyeri olsun talep görür."
Varoşlar merkez oluyor
Sözkonusu bölgelerden Fulya, Piyalepaşa-Bomonti, Kağıthane Vadisi ve Sarıyer'e bağlı semtlerin değerinin de artacağını bildiren uzmanlar, trafiğin yoğunlaşması dolayısıyla böyle bir ihtiyaç doğduğuna işaret ederek "Zaten bu ihtiyacın sözkonusu olması bile o bölgelerin büyük yoğunluk yaşadığını gösterir. Buraların hepsi birer ana arter. Dolayısıyla bu yerler zaten kıymetliyken, çok daha gözde hale gelecek. Ulaşım kolaylığı, varoşların bile şehir merkezine yaklaşması sonucunu doğuracak." ifadelerini kullanıyorlar.
Merkezi semtlerde arsa sorununa dikkat çeken gayrimenkul uzmanları, "Bu nedenle yeni konut alanları oluşamıyor. Bir de ihtiyaç var. Dolayısıyla yeni konut alanlarına ihtiyaç oluşması, varoşlar dediğimiz merkezin uzağındaki bölgeleri varoş olmaktan çıkarıyor. Oralarda ciddi yapılaşmalar gündeme geliyor. Bu yüzden varoşların da dönüşümüne şahit olacağız." diyorlar.
Ulaşım, gayrimenkulün değerini arttırıyor
Ulaşım kolaylığının; şimdi de Dolmabahçe-Kağıthane aksında sağlıksız yapılaşmaların yerini nitelikli projelerin almasını sağlayabileceğini bildiren uzmanlar, şu noktaların altını çiziyorlar:
"Tünellerin geçeceği yeni güzergâhlarda kolay ulaşım imkanlarına bağlı olarak mülk edinimi teşvik ediliyor. Bir yerin mülk anlamında parlamasının en büyük engeli ulaşımdır. İlginç örnekler var: 'Merkeze 10 dakika' diye pazarlanan bölgelerden ev alanlar yolu bile olmadığını gördükleri bu bölgelerden soğudu. Alt yapısı tamamlanmayan yerlerde tersine göç bile gündeme geldi. Yeni bölgelerden ev alanlar yakın gelecekte hayatın başlayacağını varsayarak o konutları edindi, taşındıklarında işyerine ulaşmanın 2 saati bulduğunu fark etti."
İnsan sağlığına duyarlı tüneller
İstanbul’u yer altından karayolu ağıyla ören tünellerden ilki Piyalepaşa-Kağıthane tüneli. Dolapdere'deki viyadük ve bağlantı yolarının tamamlanmasıyla tünel, geçtiğimiz ay hizmete hazır hale geldi. Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş, "Bu tünel İstanbullulara hem ekonomik açıdan, hem de zaman açısından çok büyük bir kolaylık sağlayacak. Çünkü şehrin gelişimi nedeniyle artık yüzeyde çok fazla yol yapma imkânımız yok. Bu nedenle yerin altını delerek İstanbul'un semtlerini birbirine en kısa yoldan bağlıyoruz. Burada sadece kazı değil, elektromekanik sistemlerinde de çok ileri bir teknoloji kullanıldı. İnsan sağlığına duyarlı bir tünel inşa ettik" diyor.
İstanbul'da toplam 142 kilometrelik tünel yol planlandığını bildiren Kadir Topbaş, 4 tünelin son aşamaya geldiğini, çalışmaların yeni tünellerde devam edeceğini aktarıyor. Yüzeydeki çalışmaların İstanbulluyu rahatsız ettiğini aktaran Topbaş, yeraltında ise sessiz sedasız, gece-gündüz demeden 3 vardiya sistemiyle tünellerin ve metroların inşaasının devam ettiğini ifade ediyor. Tünel yol çalışmalarının iki senedir hummalı bir çalışmayla sürdüğünü hatırlatan Topbaş, şunları kaydediyor: "Arzumuz İstanbul'daki toplu taşım araçlarını geliştirmek. Yeraltından bu tünelleri ve metroları devreye sokarak İstanbul'daki erişim imkânını kolaylaştırmak. Dönemimizde sadece ulaşıma 11 milyar TL harcadık ve şu anda bu alanda ciddi mesafeler aldık. Tüneller sayesinde Kağıthane, Okmeydanı, Şişli, Taksim hattındaki trafikte çok önemli bir erişim imkanı sağlanacak. Sarıyer'in giriş-çıkışında özellikle yaz aylarında ve hafta sonlarında ciddi sıkıntı yaşanıyor. Bu sorunu aşmak için de tüneller yapıyoruz. Biri Çıçır Deresi'nden giriş yapıp Çayırbaşı'ndan çıkan takriben 4 kilometre uzunluğunda bir hat ve bu bölgede ciddi erişim imkanı sağlayacak. Burada toplam 4 şeritli 2 tünel inşa ediyoruz. Yol, 2009 ortalarına doğru açılır. İkinci tünel yol ise 556 metre uzunluğundaki Sarıyer-Merkez-Sahil Tüneli. Yine iki gidi, iki geliş olarak inşa edilecek tünel yol, Sarıyer'in merkezinde yaşanan trafik sıkışıklığına son verecek."
Hangi tünel kaç metre
“7 Tepeye 7 Tünel” projesi kapsamında ilk etapta toplam uzunluğu 12,3 kilometre olan Kâğıthane-Piyalepaşa ile Bomonti-Dolmabahçe tünel yolları önümüzdeki mart ayında hizmete girecek. Bu tünel yolların hizmete girmesiyle 400 bin araç yeraltına inecek ve Dolmabahçe'den Kâğıthane'ye 4-5 dakikada ulaşım sağlanacak. Böylece bölge trafiği ciddi ölçüde rahatlayacak. Sarıyer-Çavuşbaşı ve Fulya-Levazım tünel yolları da bulundukları bölgelere devar katarken trafik yoğunluğunu azaltacak. İşte çalışmaların devam ettiği ve planlanan tünellerin uzunlukları:
Dolmabahçe-Bomonti: 2 bin 340 metre
Piyalepaşa-Kağıthane: Bin 506
metre
Sarıyer-Çayırbaşı: 4 bin 100 metre
Dolmabahçe-Fulya:2 bin 127
metre
Fulya-Levazım Sitesi: 4 bin 450 metre
Levazım Sitesi-Akatlar: 3 bin
360 metre
Levazım-Zincirlidere: 2 bin 940 metre
Eyüp-Silahtarağa: 268
metre
Üsküdar-Paşalimanı-Ahmediye: 560 metre
Baltalimanı-Ayazağa: 4 bin
568 metre
Tophane-İplikçi: 2 bin 550 metre
Taşkızak-Hasköy: 940
metre
Eyüp Mezarlık Halid bin Zeyd Bulvarı-Sahil Yolu: 700
metre
Sarıyer-Merkez-Sahil: 556 metre
Kaynak: Hürriyet Emlak Dergisi şubat sayısı.