Gayrimenkul sektörünün 2016 yılı performansına bakıldığında zor bir yıl geçirildiğini belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, yalnızca gayrimenkul sektörü değil, birçok sektör için 2016’nın zorluklarla dolu bir yıl olduğunu kaydetti. Faizlerin yılın büyük bir kısmında oldukça yüksek olduğunu kaydeden Yazıcı, iki uzun bayramın piyasaya durgunluk getirdiğini, darbe girişiminin ise ciddi bir stres ortamı yarattığını söyledi. Yazıcı, bu olumsuz tabloya rağmen sektörün yine de gerileme kaydetmediğini, bulunduğu konumu koruyabildiğini dile getirdi.
2016 yılında gerçekleştirilen konut satışları içinde ipotekli satışların %33 oranında gerçekleştiğini belirten Yazıcı, 2015 yılında bu oranın %34 civarında olduğunu ifade etti. 2016’da yapılan her iki satıştan birinin yaklaşık olarak ilk satışlardan oluştuğunu söyleyen Yazıcı, bir mülkün ilk sahiplilik oranının %46,7 olarak gerçekleştiğini kaydetti. Konut kredileri büyüklüğünün ise Türkiye’de her ay geliştiğini belirten Yazıcı, bu yıl ilk kez gerileme yaşandığını ifade etti. Bir başka deyişle kapanan kredilerin yeni açılan kredilere kıyasla düştüğünü belirten Yazıcı, buna rağmen sektörün toparlanmayı başardığını söyledi.
İlk 11 ayda 1 milyon 198 bin 740 adet konut satıldı
2016 yılı konut satışlarını değerlendiren Yazıcı, şu bilgileri aktardı: “2016 yılının ilk 11 aylık konut satışlarına baktığımızda 1.198.740 adet konutun satılmış olduğunu görüyoruz. Bu oranın geçen yılın aynı döneminde gerçekleşen 1.146.721 dolayındaki satışa yakın olduğunu söyleyebiliriz. İki yılı kıyasladığımızda bu yıl yaklaşık %4,5 oranında artış görülüyor. Geçen sene ise bir önceki yıla göre %11‘lik artış yaşanmıştı. Ancak yıl içinde yaşadığımız gelişmeleri düşünürsek, düşüş olmamasını görmek sevindirici. Aylık bazda değerlendirildiğinde ise 2016’da ayda takribi 100 bin konut satıldığını söyleyebiliriz.”
Yasal düzenlemeler olumlu
Bu yıl sektörü hareketlendirmek amacıyla hükümetin gayrimenkul sektöründe birtakım önemli düzenlemeler gerçekleştiğini belirten Yazıcı, yeni yasal düzenlemeler hakkında şunları söyledi: “Öncelikle %18 olan KDV oranı seviyeli olarak 2017 yılının Mart ayına kadar %8’e düşürüldü. Sektörün en önemli problemleri arasında yer alan arsa rayicine bağlı KDV problemi, yeni düzenlemeyle olması gerektiğini düşündüğümüz oranlara indi. Yeni düzenleme sayesinde KDV oranı özellikle büyük alanlı konut almak isteyenlerin cazibesini arttıracak bir seviyeye gelmiş oldu. Sonrasında kredilere yeni düzenleme geldi. Konut kredilerinde peşinat şartı evin değerleme bedelinin %25’iyken, bu rakam %20’ye indirildi. Böylece konut kredisi kullanmak isteyen, ama peşinatı denkleştiremeyen kesime konut fiyatının %5’i oranında bir yardım eli uzatılmış oldu. Damga vergisinde ise her bir suretten alınan bedel tek surete indirildi. Gayrimenkul sektöründeki önemli yüklerden olan damga vergisinde bir miktar rahatlama görüldü. Özel sektörde ise EMLAK GYO ile başlayan ve GYODER’in ‘Gayrimenkulde Güç Birliği’ kampanyası projelerinde aylık %0,7 faizle ve 120 ay vadeyle alıcıya cazip imkanlar sunuldu. Kampanya satışlara ciddi ivme kazandırdı.”
Gayrimenkul sektörünün sorunlu alanlarının başında gelen kentsel dönüşüme yönelik bu yıl çok ciddi düzenlemelerin de yapıldığını söyleyen Yazıcı, şu görüşü ileri sürdü: “Kentsel dönüşümle ilgili olarak oldukça kapsamlı olan ve yapısal sorunları ele alan bu değişiklik hem mal sahipleri hem de geliştirici olarak yola çıkan kişileri daha hızlı hareket etmeye ve oyalanmalardan daha uzak bir mevzuata sevk ediyor. Bu değişikliklerle kör topal doğan Kentsel Dönüşüm Mevzuatı’nın elinin yüzünün ciddi şekilde düzeltildiğini söyleyebiliriz. Gerisi serbest piyasa koşullarına, becerikli hak sahiplerine ve geliştiricilere kalıyor. Gelen 2017 yılı kentsel dönüşüm yılı olacak gibi görülüyor.”
Ancak Yazıcı; yapılan bu değişikliklerin yeterli olmadığını sektörün biraz daha cazibesinin arttırılmasına ihtiyaç olduğunu ilave etti. Örneğin KDV avantajı uzatılmalı, tapu harçları belli bir süre için azaltılmalı, vergi yapılandırmasında avantajlar sunulması gerekli dedi.
2017’de sektör kendini yenilemeli
2016 yılında sektörün kritik eşiği geçtiğini belirten Yazıcı, ancak 2017 yılının çok daha zorlu bir yıl olacağını vurguladı. Gayrimenkul sektöründe yatırım ortamının iyileştirilmesi gerektiğini kaydeden Yazıcı, çok ciddi sektörel düzeltmelere ihtiyaç olduğunu belirtti. Söz konusu düzenlemelerin iyi planlanması ve iyi çalışılması gerektiğini ifade eden Yazıcı, aksi takdirde sektörün tıkanma noktasına gelebileceğinin altını çizdi. Yazıcı “gayrimenkul sektörü ile o kadar çok sorunu çözmeye çalışıyoruz ki bari bunu doğru yapalım ve gerçekten çözelim dedi”
Yazıcı, sektörün yakın dönemine dair beklentileri hakkında şunları kaydetti: “Bugün erişilebilir fiyatlı konutlar üretilemiyor. Oysa ülkenin konuta ciddi ihtiyacı var. Özellikle vergi ve mevzuat düzenlemeleri ve bunların getireceği teşviklerle sektör canlanabilir. Kentsel dönüşümde ise yapısal sorunlar tam manasıyla çözüme kavuşturulmadı. Bugünkü çözümlerin hepsi günü kurtarmaya yönelik, anlık çözümler. Bu çözümler de sektörü dinamik tutmak için gerekliydi ve doğru zamanda, doğru şekilde yapıldı. Ama geleceği nasıl kazanacağız, gayrimenkule olan ilgiyi nasıl koruyacağız? Bu soruların cevaplarının verilmesi gerekiyor.”
Fiyatlar nasıl gelişecek?
Yazıcı, 2017 yılında özellikle markalı konutlar olmak üzere konut fiyatlarında artış beklemediklerini , daha çok sakin fiyatlı seyreden bir yıl beklediklerini ifade etti. Yabancılara konut satışlarına bakıldığında ise yıllık yapılan satışların sadece %1.38’inin yabancılara yapıldığını belirten Yazıcı, geçen yıl bu oranın %1.79 düzeyinde olduğunu söyledi. Sonuçta en önemli pazarın iç piyasadan geldiğini belirten Yazıcı, şu değerlendirmede bulundu: “En büyük alıcı yerli alıcı ise, bu ülke insanlarının erişebileceği konutları üretmek zorundayız. Ticari yabancı yatırımcılar şu anda Türkiye’de temkinliler. Sonuçta tüm dünyada yükselen bir milliyetçilik ve içe kapanma söz konusu. Bu durum bizim dinamiklerimizi de etkiliyor. Orta vadede neleri harekete geçirmemiz lazım, bunu tespit etmeli ve gerekenleri yapmalıyız. Aksi takdirde inşaat sektörü en alt gelir seviyesine sahip çalışanları bünyesinde barındıran bir sektör olarak işsizliğin artması gibi ciddi sosyal sorunlar da doğuracaktır.”
2016’da işaretleri görülen, 2017 yılına ise damgasını vuracak sektörel trendler hakkında ise Yazıcı şunları aktardı: “2016’da başlayan bir trend 2017’ye daha belirleyici olacak. 2017’de artık ‘satış fiyatı’ değil ,’ödeme planı’ konuşulacak.Diğer yandan, erişilebilir fiyatlı konutların, ikinci el konutların el değiştirmeye devam ettiğini göreceğiz. Konut ihtiyacı devam edecek, bu yüzden erişilebilir fiyat konut geliştirebilen üreticileri satışarında zorlanmak ama metrekare fiyatı 6.000 TL üzerinde konutlarda alıcı daha temkinli olacak. 2017 erişilebilir fiyatta konut üretemeyen ve sermaye yapısı güçlü olmayan şirketler için zor bir yıl olacak. Son bir nokta: 2017’nin satışa yönelik cazibeli özel kampanyaların, yaratıcı ödeme planlarının öne çıkacağı bir yıl olacağını düşünüyorum. Satış ve el değiştirme sayıları bu senekinden az olmayacak ama çok da artmayacak . Yabancıları ise daha az göreceğiz.”