 |
| GYODER Yeni Başkanı Bekir Cumurcu |
Aynı zamanda derneğin kurucu üyelerinden olan Bekir Cumurcu ile GYODER’i, inşaat sektörünü, 2007 yılından sektörün beklentilerini, riskleri ve sektördeki markalaşma çabalarını konuştuk.
GYODER’i kısaca tanıtır mısınız?
GYODER gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından, 1999 yılında kuruldu. Kısa sürede de sadece gayrimenkul yatırım ortaklıklarının üyesi olduğu bir platform olmaktan çıkıp, gayrimenkul sektörünü bünyesinde barındıran bir oluşum haline geldi. Yani GYODER’i, sektörün bütününü kucaklayan, hem ülkemizde hem de ülke dışında, sektörün gelişimini sağlama ve bu gelişimi engelleyen problemlere karşı önlem alma, çözüm yolları arama ve sektörü eğitme misyonunu üstlenmiş bir sivil toplum kuruluşu olarak tanımlayabiliriz..
GYODER, kurulduğundan bu yana hem bireysel hem de kurumsal üye sayısını önemli ölçülerde arttırdı ve geçtiğimiz yıllarda gayrimenkul sektörünün kazandığı ivmeyle gerçekten bu sektördeki işlevlerini başarıyla yerine getiren bir kuruluş oldu.
GYODER amacı ve misyonu doğrultusunda hareket edebildi mi?
Evet, GYODER amacı doğrultusunda hareket etti. 2000-2001’de piyasalar önemli değişiklikler geçirdi. Bu dönemde gayrimenkul sektörü de krizden çıkışın bir lokomotifi haline geldi. Yatırımcıların, düzenleyicilerin, kamu otoritelerinin bir araya geleceği ve birbirlerine bir takım mesajlar vereceği bir platform gerekiyordu; GYODER de bu boşluğu layıkıyla doldurdu.
Yeni Yönetim GYODER’i nereye taşıyacak? Bundan sonrası için planlarınız nelerdir?
GYODER gayrimenkul piyasasında aynı paralelde ilerlemeye devam edecek. Bugüne kadarki bütün yönetim kurulu başkanları pek çok kazanım sağladılar ve bu kazanımlara sahip çıkmak gerek öncelikle.
Peki bu kazanımlara neler ilave edeceğiz? Gayrimenkul geliştirme sürecini yavaşlatan, bu sürecin maliyetini arttıran ve bu süreci korkutucu ve caydırıcı hale getiren unsurları tespit ettik: Yatırımcılar ölçekli yatırım isterler ve ölçekli yatırımlar için de ölçekli, problemsiz, mülkiyet sorunu olmayan, tercihen alt yapısı hazırlanmış arsa üretimi gerekir. Ama arsa üretimi çok kötü ve bu yüzden de İstanbul’da arsa fiyatları çok yüksek. Arsanın imar edilmesi, projenin ve iş tanımının yapılması, ruhsatının alınması sırasında bir dizi bürokratik işlem var. Bu süreç içerisinde bir takım hukuki sorunlarla karşılaşabiliyoruz. İmar durumu hakkında taraflar dava açabiliyorlar, böylece de süreç yavaşlıyor. Bütün bu süreç boyunca her aşamada vergilendiriliyoruz. Bu vergiler makul mü? Yoksa çok tekrarlanan ve bu sektörün aktörlerini kayıt dışı olmaya iten düzlemde mi?
Yeni yönetim olarak bu sorunları inceledik ve bu sorunları ele almaya karar verdik. Bundan sonraki amacımız, incelediğimiz problemlerin gerek akademik dünyaya gerek düzenleyicilere objektif olarak teşvikinin ve tanımının yaptırılıp, sonra da bunların gerektirdiği çözümleri hukuki ve bürokratik boyutlarda inceleyerek, sivil toplum kuruluşlarının da fikrini alarak, işin sosyal boyutunu araştırarak, çözüm önerileri alıp, bu doğrultuda yasa ve yönetmelik değişikliği gerekiyorsa çözücü platformları tespit edip, sorunların çözülmesi konusunda kamuoyu oluşturmak, lobi yapmak, öneride bulunmak, sorunları tartışmaya açmak ve bu süreçte varsa engelleri ve maliyet unsurlarını minimize ederek Türkiye’de gayrimenkul geliştirmeyi daha rasyonel daha verimli bir hale getirmeye katkıda bulunmak olacaktır.
Aslında bu gayret GYODER’in kuruluşundan beri vardı. Ama biz öncelikli olarak gündemimize aldık. Zaten bunlar bir sivil toplum kuruluşunun varolma sebepleri. Kendi alanımızla ilgili rekabet, maliyet ve gelir ortamını iyileştirmek ve böyle bir şeyi akademik çalışmalarla ve önergelerle daha da zenginleştirmek, daha ön planda tutmak ve daha güncel hale getirmek istiyoruz.
Biraz da gayrimenkul sektörünü değerlendirecek olursak, 2006 yılını nasıl geçirdi sektör? 2007 nasıl geçecek?
Gayrimenkul sektöründe yıllık 600 binlere varan bir konut ihtiyacı var. Bunun efektif talebe dönmesi gelir düzeyiyle ilgili bir şey. Kişi başına gelir düzeyi artmakla beraber, gelir dağılımının konsantrasyonundan dolayı, efektif konut talebi olan kesimin üst ve orta üstü gelir grubu olduğunu görüyoruz. Zaten üretim de bu alana doğru yönlendi. Bunun dışındaki ihtiyaca TOKİ cevap vermeye çalışıyor.
2005 ve 2006 yılları gayrimenkul sektörü açısından son derece başarılıydı.
2005 -2006 yılında başlayan projeler, yavaş yavaş bitmeye başladı ve böylece de 2007’nin ilk aylarında İstanbul’da bir konut arzı oluştu. 2007’nin konut sektöründe bir dinlenme yılı olacağını, taşların yerine oturacağını ve arz ve talebin buluşma gayreti içine gireceği bir yıl olacağını düşünüyoruz. Yani; birikmiş konut arzından dolayı fiyatların dengeye oturmaya çalıştığı bir yıl olacak ve alıcılar daha seçici davranacak. Böylece de yapımcılar ve proje geliştiricileri de daha seçici bir şekilde üretim yapacaklar. Dengeye oturmak derken aşırı yükselen konut fiyatlarında yaşanacak olan bir düşüşü mü kastediyorsunuz?
Düşüş olacak anlamında söylemedim bunu. “Konut fiyatları düşecek” demek ciddi bir projeksiyondur. Geçtiğimiz dönemdeki konut fiyat artış ivmesini önümüzdeki yıllarda görmeyeceğiz. Konut fiyatları artmayacak ama düşmeyecek de. Belli marjlar içerisinde konut fiyatları biraz ilerleyebilir, biraz gerileyebilir, denge bulmaya çalışır. Ama bunları bir dalgalanma olarak görmemek gerekir.
Topyekün bakıldığında bir şey söylemek çok zor ama 2007 denge yılı olacak. Seçici olarak bakıldığında ise iyi ürün her zaman iyi fiyata satar...
2007 yılında C grubuna yönelik konutlarda bir hareketlenme olacağı söyleniyor. Gerçekten böyle bir süreç yaşanabilir mi?
Şöyle bir oluşum olabilir: Rekabet ve katılımcılar arttıkça, kar marjları düşer. Kar marjları düşünce de daha önce düşük kar marjlı işlere girmeyenler, o işlere de girmeye başlarlar. Öncelikle kar marjları yüksek olduğu için lüks konut işine girerler. Ama o alan tükenince kar marjları düşer ve kar marjları düşük olan diğer alanlara yani C grubuna girmek de son derece normal hale gelir. Bunu ticari gayrimenkul sektöründe daha iyi gözlemliyoruz.
Ticari gayrimenkul sektöründe durum nasıl?
Ticari gayrimenkul piyasasında durum biraz daha farklı. Yabancı yatırımcının ticari gayrimenkule ilgisi çok yüksek. Yabancı yatırımcılar öncelikle hazır çalışan sistemlerle ilgileniyorlar, Akmerkez, Cevahir Alışveriş Merkezi, Kanyon gibi bitmiş ürünlere talep gösteriyorlar.. Fakat ticari sektörde, yatırım yapılabilir bitmiş ve büyük ölçekli ürün sayısı fazla değil. Dolayısıyla bunlar kısa sürede eriyecek ve yabancı yatırımcılar bundan sonra, doğrudan doğruya kendi gayrimenkul geliştirme projelerine yatırım yapmaya başlayacaklar.
Ticari gayrimenkul sektöründe, 2007 yılında, özellikle yabancı sermaye girişinin ve ilgisinin
aynı ivmeyle devam edeceğini, otel, endüstriyel işletme gibi ticari gayrimenkullerin de artan bir ivmeyle devam edeceğini düşünüyorum.
2007 yılında iki tane seçim olacak. Sizce bu seçimler sırasında piyasalardaki olası bir dalgalanma yabancı yatırımcıları nasıl etkiler?Geçtiğimiz yıl, 2007 için piyasalarda dalgalanma olacağına ve bunun yabancı yatırımcıları kötü etkileyeceğine dair pek çok spekülasyon yaptık. Bizler çok daha hassasız bu konularda. Onun için de hemen ürkebiliyoruz. Ama yabancı yatırımcı daha uzun soluklu bakıyor olaylara. Dolayısıyla 2007 ve 2008’de ticari sektördeki gayrimenkul yatırımları ve yabancı sermaye girişi aynı hızla devam edecek.
Sektör, kurumsallaşma ve markalaşma konularında hangi aşamada?
Önce kayıt içi olacaksınız ki, sonra kurumsallaşabilesiniz, sonra da şeffaflaşabilesiniz. Yani, bu bir süreç ve bu süreç çok pozitif yönde işliyor. Kurumların, kurumsallaşmadan, şeffaflaşmadan ve kayıt içi olmadan çıkarlarının olması gerekir. Kurumlar çıkarlarının markalaşmadan, kurumsallaşmadan geçtiğini görmeli. Gayrimenkul sektöründe giderek bu fark edilmeye başlandı. Böyle olunca da gayrimenkul yatırım ortaklıklarına yabancı sermayeden talepler gelmeye başladı; birçok gayrimenkul yatırım ortaklığı uluslar arası kuruluşlarla ortaklık kurdu, yabancı kuruluşlar gayrimenkul yatırım ortaklığı kurma yolunda girişimde bulundu. Firma kurumsal ve şeffaf olduğunda yabancı yatırımcı o firmayla birlikte yatırım yapmaktan çekinmiyor. Çünkü yatırımcı için en önemli şey öngörülebilirliktir. Eğer yabancı yatırımcı önünü görebiliyorsa geliyor, göremiyorsa gelmiyor.
Aynı şekilde kurumların da içini görebiliyorsanız, nasıl çalıştığını anlayabiliyorsanız ve bunlar belli kurallara, prensiplere bağlıysa, o kurumların içinde yer almak istiyorsunuz. Aksi takdirde kapalı bir kutunun yanına yaklaşmıyorsunuz.
Dolayısıyla kurumlar, kurumsallaştıkça ve şeffaflaştıkça daha fazla fırsat yakalandığını görünce, kurumsallaşma ve şeffaflaşma yaygınlaşacak. Bu anlamda gayrimenkul yatırım ortaklıklarının bir avantajı var; halka açık olmak. Bu bir mecburiyet. Halka açık olmak demek de denetleyici kurulların denetimine tabi olmak, bağımsız dış denetim uygulamasına tabi olmak demek. Yani gayrimenkul yatırım ortaklıkları bütün bu kriterleri maksimum ölçüde sağlamayı taahhüt etmiş ve bu taahhütleri yerine getirip getirmediği denetlenen kurumlar. Dolayısıyla bu süreçte gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmek isteyen firmaların sayısı artacak.
Kentsel Dönüşüm Projeleri, gayrimenkul yatırımları açısından ne gibi fırsatlar yaratabilir?
Muhteşem fırsatlar yaratacak. Kent dönüşüyor bir kere. Kartal’da örneğin büyük alanlar bir araya getiriliyor. Kartal, ticaret birimleriyle, ulaşımıyla, altyapısıyla, gerekirse limanıyla, metrosuyla ve sosyal donatılarıyla yeniden bir şehirleşme mantığına bürünüyor.
Kentsel dönüşümde önemli olan şey varlıkların değerinin artmasıdır. Neden İstanbul’da mülkün metrekaresi 20 bin dolar olmasın? Kenti bu şekilde dönüştürürsek eğer, Haliç’e bakan o muhteşem mirasın içindeki metrekare fiyatları niye Londra’daki metrekare fiyatlarından düşük olsun? Kentsel dönüşüm demek bence milyonlarca metrekarelik inşaat yapmak demek. Milyonlarca metrekarelik peyzaj yapmak demek. Bu da inşaat şirketleri için büyük bir fırsat. İstanbul’un taşı toprağı asıl böyle altın olacak. İstanbul’da mülk edinmek altın gibi bir yatırım olacak.
Filiz YAVUZ