Basic HTML Version
51
Sektördeki Önemli Gelişmeler
Hem üzerinde inşaata başlanılmış arsanın ve yapının, planının ve
ruhsatının iptali hem de yatırım yapmak amacıyla satın alınmış
arsanın imar durumunun değiştirilmesi nedeniyle yatırımcının bir
zarara uğramaması için gerekli tedbirlerin alınması gerekmekte-
dir. Taslak ile getirilen hükümlerin müktesep hakların korunma-
sını tam olarak sağlamadığı görülmektedir.
Yapılacak düzenleme ile planın yürütmesinin durdurulmasına ya
da iptaline kadarki aşamada yapılan yapı üzerinde bir müktesep
hak sağlanmasından öte başlanılmış projenin bitirilmesine yönelik
hakkın, bir başka deyişle ruhsatın kazanılmış hak olarak korun-
ması sağlanmalıdır.
İllere göre değişkenlik arz eden yönetmelik hükümlerinin, dola-
yısıyla uygulamaların tek bir elde toplanması ve bir yeknesaklık
sağlamaya yönelik düzenlemeler getirilmesi ise olumlu bir geliş-
medir.
Düzenleme, ortaklık payının % 40’tan % 45’e, bakanlıkça veya ilgili
idarelerce kentsel dönüşüm alanı olarak belirlenen yerlerde bu
oranın kanunla belirlenmiş bazı özel koşullarda % 60’a çıkarılması
gayrimenkul yatırımcıları açısından bazı kayıpları da beraberinde
getirme potansiyeli taşımaktadır.
Ruhsat alma şartlarının süre açısından kolaylaştırıldığı görül-
mekle birlikte ruhsat tek başına bir anlam ifade etmemektedir.
Nitekim inşaata başlanabilmesi için idare tarafından yapıma iliş-
kin bilgi formunun ve işyeri teslim tutanağının onaylanması şartı
getirilmiştir. Yatırımcılar açısından işyeri teslim tutanağının onay-
lanmasına kadar beklenilmesi gerekmektedir. Etüt ve projelerin
idare tarafından detaylı incelemesinin yapılarak bu projelerdeki,
varsa hata ve eksikliklerin, bu aşamada tespit edilerek ruhsat ve-
rilmesi veya bu işlemler için ilgili idareye azami bir süre tanımlan-
ması olumlu bir gelişme olarak değerlendirilebilecektir.
İmar hakkı transferi kavramının yasaya girmiş olması da yine
önemli bir ilerlemedir. İmar hakkı transferinin uygulamasına yö-
nelik detaylara da yer verilmesi ve uygulamasının genişletilmesi
bu anlamda faydalı olabilecektir. Özellikle arsa malikinin plan sı-
nırları dışındaki bir taşınmaza da bu hakkını taşıyabilmesi uygula-
mada ihtilafların azalması yönünde fayda sağlayacaktır.
“Yapı ruhsatı alındıktan sonra imar planlarında sosyal ve teknik
altyapı fonksiyonları dışında yapılan değişiklikler sebebiyle yapı-
nın uygulama imar planına aykırı hale gelmesi; daha evvel inşaata
başlanmış olmak, deprem güvenliği, sel, yangın ve ısı yalıtımı ile
ilgili tedbirler alınmak kaydı ile ilk ruhsat hükümlerine uygun ola-
rak yapının tamamlanmasına engel teşkil etmez” hükmü, kazanıl-
mış hakkın korunması yönünde yapılan düzenleme de yine olumlu
ve önemlidir.
2B arazilerinin satışı için ilan edilen süre içinde yaklaşık 450.000
kullanıcıdan yine yaklaşık 320.000’i başvurularını yapmıştır. Baş-
vuru yapanların oranı % 71 olarak gerçekleşmiştir. Söz konusu
başvuruların % 85’i 14 ilde yoğunlaşmış olup bu iller İstanbul,
Antalya, Muğla, İzmir, Ankara, Kocaeli, Balıkesir, Sakarya, Ada-
na, Mersin, Bursa, Samsun, Afyonkarahisar ve Zonguldak’tır. 2B
arazileri ile ilgili başvurular yapılmış olmakla birlikte fiili satışlara
ilişkin ayrıntılı veriler henüz yayımlanmamıştır. Ancak başvurulara
oranla fiili satışların düşük kaldığı öngörülmektedir.
İller
2B Arazisi
(Hektar)
İller
2B Arazisi
(Hektar)
Antalya
45.548 Kırıkkale
12.706
Mersin
39.287 Burdur
8.363
Balıkesir
34.887 Edirne
4.122
Ankara
31.706 Kütahya
5.152
Sakarya
29.643 Denizli
4.265
Muğla
29.138 Konya
4.895
İstanbul
18.233 Çankırı
4.516
Bolu
16.095 Manisa
6.848
Samsun
15.290 Aydın
5.134
Kırklareli
14.757 Tokat
3.558
İzmir
14.772 Tekirdağ
2.991
Bursa
14.534 Kocaeli
5.338
Bolu
16.095 Amasya
3.602
Adana
12.357 Hatay
3.856
Afyon
10.673 Isparta
3.174
Zonguldak
10.910 Uşak
2.769
Gaziantep
9.960 Malatya
2.645
Eskişehir
9.456 -
-
Kaynak: T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
İLLERDE 2B ARAZİLERİ BÜYÜKLÜĞÜ
İmar Yasası Değişiklik Taslağına İlişkin
Değerlendirmeler
Gayrimenkul sektörünün çözülmesi gerekli en temel sorunu, imar
ve ruhsatın müktesep hak olarak korunamamasıdır. Yine üzerinde
inşaata başlanmış, tüm izinleri ve ruhsatı alınmış bir inşaatın içinde
bulunduğu alanın planı iptal edilerek veya yürütülmesi durdurularak
yatırımcı büyük zararlara uğrayabilmektedir. Yerli ve yabancı yatı-
rımcı açısından iskan belgesi alana kadar imar planının ve/veya buna
bağlı olarak yapı ruhsatının iptali ihtimali büyük risk teşkil etmekte ve
yatırım yapmakta tereddütleri de beraberinde getirmektedir.
Üzerinde yatırım gerçekleştirmek üzere büyük bedeller ödene-
rek satın alınan bir arsanın imar durumu yeni bir plan ile ortadan
kaldırılabilmekte veya imar hakkı açısından kısıtlı hale getirilebil-
mektedir. Böylece, arsa için ödenen büyük bedellerin ve uğranılan
zararın telafisi mümkün olamamaktadır.