|
br />
Konut sektörünün lokomotifi özel sektör
2011 yılı itibari ile alınan yapı ruhsatlarının dağılımına göre sektördeki arzın lokomotifi yüzde 90'a varan rakamlarla özel sektördür. Türkiye’de 2023 yılına kadar olan dönemde ortaya çıkacak konut ihtiyacının ve konut talebinin önemli bir bölümünü yine özel sektör ile karşılayacaktır.
Yapılması gerekenler
2023'e giden yolda, arz sürecinde 5 önemli konuda iyileştirmeye ve düzenlemeye ihtiyaç duyulmakta.
Düşük bedelli arsa üretimi gerekliliği,
Maliyetler içinde yer alan vergi, harç, gibi kamu yüklerinin azaltılması,
TOKİ’nin uzun vadeli kaynak da yaratan bir fon kurumuna dönüşmesi,
Doğru denetimle kayıt dışı, kayıt içi haksız rekabetin önlenmesi,
Konut ve yapılar için getirilen zorunlu standartların uygulaması konusunda vergi ve benzeri enstrümanlarla özendirici hale gelinmesi.
AVM pazarı
2011 yılında 266.6 milyar dolar olan perakende harcama büyüklüğü; 2023 yılında referans senaryomuza göre 450 milyar dolara,
Kişi başı perakende harcamaları ise sırası ile 5 bin 355 dolar ve 6 bin 878 dolara ulaşmakta. Sonuç; perakende harcamalarda mutlak büyüklükler yükseliyor.
Türkiye’de bugün artık modern perakendenin kalbini alışveriş merkezleri oluşturuyor. Yanlış anlaşılmaya ve karışıklığa sebep vermemek için burada bir parantez açmak istiyoruz. Çalışmada alışveriş merkezi olarak alınan noktalar 5 bin metrekare altında olsa bile AVM olarak kabul edilen lokasyonlardır. Bu kapsamda sayılan bugün ülke genelinde 279 modern perakende noktası bulunuyor. 2002’de 66 olan bu sayı 10 yıl olmadan 3 katı büyüklüğe ulaşmış durumda.
Sunumun içinde anlattığımız ekonomik ve sosyal göstergeler paralelinde milli gelirle ilişkili olarak modern perakende harcamalarının da artacağını düşünüyoruz. Bu nedenle organize perakende pazarı düzenli bir şekilde büyümeyi sürdürecek. Fakat zaman içinde sektörün beklenti ve eğilimlerinde farklılıklar olacak.
AVM yatırımlarında geri dönüş 9-12 yıl ortalamasına uzamakta.
Yeni dönemde büyük ölçekli ve karma projeler içinde orta ölçekli AVM’ler inşa edilecek.
AVM’lerdeki rekabet konsept yatırımları öne çıkaracak.
Anadolu şehirlerinde AVM’ler sosyalleşme ihtiyacını karşılamaya, önemini artırmaya devam edecek.
İstanbul, Türkiye’nin yakın ve komşu ülkeleri için bölgesel bir alışveriş merkezine dönüşecek.
Yeni Türk markalarına ihtiyaç duyulacak.
Perakende markaların mağaza metrekare büyüklükleri artacak.
Sektörün geleceğinde cadde mağazacılığına talep devam edecek ancak kaynaklar nedeniyle gelişmesi sınırlı kalacak.
Ülkedeki yabancıların AVM yatırımları sürecek.
Yeni çağın modern ticareti elektronik alışveriş, yeni kuşağın tüketim eğilimleri ve tercihleri, pazarı şekillendiren önemli faktörlerden olacak.
İş ve Ofis piyasası
Türkiye’de ofis piyasası İstanbul demektir. İstanbul’da ofis piyasasında 2011 yılsonu itibari ile ofis arzı 3.4 milyon metrekareye ulaşmıştır. Son on yıl içinde ofis arzında önemli bir büyüme yaşanmıştır. İstanbul ofis piyasası 8 senede yüzde 128 artmış ve 1.5 milyondan 3.4 milyon metrekareye büyümüştür. Son dört yılda merkezi iş alanlarında A sınıf ofislerde kiralar yüzde 81 oranında, B sınıf ofislerde ise yüzde 38 oranında artmıştır. A ve B sınıfı ofisleri kapsayan bu stok özellikle ekranda gördüğünüz üç ana bölgede toplulaşmaktadır.
A ve B sınıfı ofisleri kapsayan bu stok özellikle ekranda gördüğünüz üç ana bölgede toplulaşmaktadır. Kuşkusuz ofis piyasasını şekillendirecek birçok önemli faktör var. En önemli iki temel faktör “ekonomik büyüme” ve “İstanbul Finans Merkezi projesi”. Ayrıca İstanbul’un bölgesel bir alışveriş ve kültür merkezine dönüşmeye başlaması ile orta ölçekli hizmet binası ihtiyacının doğması, Türk şirketlerinin ölçeklerinde büyüme potansiyeli, bu temel dinamiklere ve eğilimlere bağlı olarak İstanbul’da önümüzdeki süreçte ofis ihtiyacı ve talebinin hem yerli ve hem de yabancı kurumlardan her ölçekte artarak süreceğini öngörüyoruz.
Şehirlerimizin uluslararası konumu
Maalesef İstanbul, 500 büyük uluslararası kuruluşun henüz ofisinin olmadığı ve önümüzdeki 5 sene içinde ofis açmak istemedikleri bir şehir. İstanbul, bu araştırmadaki ilk 30 şehir listesinde henüz yer almıyor. Öte yandan Avrupa şehirleri arasında yapılan en iyi iş şehri sıralamasında İstanbul 2010 senesinde 26. sıradayken, 2011 senesinde yükselerek 22. sıraya oturdu. İstanbul’da bugün inşaatı süren 1 milyon metrekareden fazla ofis alanı mevcut. Ancak bu alanların tamamlanmasından sonra bile alınacak çok yol var. Uluslararası örnekler bu durumu açıkça ortaya koyuyor. İstanbul’da ofis yatırımları Londra, Frankfurt, Zürih, Hong Kong, Singapur gibi doymuş pazarların üzerinde getiri sunmaya devam edecek. Ancak Moskova, Dubai gibi ofis pazarları ise İstanbul’un yakın bölge rakipleri olmayı sürdürecek gibi görülüyor.
2023 yılında İstanbul’daki ofis stoğunun 7 milyon metrekareye ulaşacağı ön görülüyor. Bu rakam bugünün iki katından fazla bir büyümeyi işaret ediyor. İstanbul dışında ofis piyasası gelişme potansiyeline sahip illerin başında Ankara geliyor. İzmir, Antalya, Bursa, Kocaeli, Adana ve Mersin ikinci grupta, Konya, Gaziantep, Denizli ve Kayseri ise üçüncü grupta ofis gelişimde rol alan şehirler oluyor.
Turizm
2023 yılında 45 milyon yabancı, 15 milyon yerli turist bekliyoruz. Bu hedefler küresel turizm öngörüleri çerçevesinde Türkiye’nin dünya turizminden alacağı payı da arttırmasını gerekli kılmakta. Bugün yabancıların ülkemizde ortalama geceleme sayısı 4,3, yerli turistlerin ise 1,9'dur. 2011 yılı verilerine göre Türkiye’nin turist sayısı 30 milyon. Kuşkusuz böylesi bir büyüme hedefi ancak doğru bir planlama ile gerçekleşebilir. Kamu bu noktada ciddi stratejik hedefler tanımlamış ve bunları işin özünde 3 kategoriye ayırmıştır. Turizm sezonun tüm yıla yayılması amacı ile illerin ve konseptlerin geliştirilmesi, bölgesel gelişimler için tematik koridorların yaratılması... Yani turizmi daha geniş bir alana ve hedefe yayma amacı söz konusudur. İllerin bu kapsamda desteklenmesi planlanmaktadır.
Küresel ve bölgesel ölçekte İstanbul ve ardından İzmir, Antalya ve Ankara şehir turizminin geliştirileceği illerdir. Bunların dışında ekranda kırmızı ile işaretlenmiş iller, kültür turizminin desteklendiği illerdir. Yine ekranda kırmızı ile gördüğünüz illerimiz birinci öncelikli, sarı ile gösterilen Adana, Gaziantep ve Trabzon ikinci öncelikli kongre ve fuar turizmi illeri olarak belirlenmiştir. Ekranda yeşil ile gösterilen iller sağlık turizminin ve termal turizmin illeri olarak belirlenmiştir.
Mevcudun genişletilmesi
Kıyı kesimlerinde deniz-kum-güneşten oluşan kitle turizmine yönelik tatil turizmi doygunluk noktasındadır. Bu nedenle bu alanlarda turistleri otellerden çıkartacak ikincil harcamaları artıracak, mevcut tesislerin 12 ay çalışmasını sağlayacak diğer etkinliklerin desteklenmesi planlanması ihtiyacı vardır.
Turizm faaliyetlerinin iç bölgelere ve turizm sezonunun tüm yıla yayılması amacı ile 9 adet tematik bölge turizm gelişme bölgesi olarak belirlenmiştir. Ayrıca 7 tematik turizm koridorun geliştirilmesi planlanmaktadır. Bu koridorların teması kış turizmi koridoru, zeytin koridoru, inanç koridoru gibi...
Türkiye’nin turizm stratejisi hedeflerine ulaşabilmesi için ilave konaklama kapasitesine ihtiyaç duyulmaktadır. 2002-2010 yılı rakamlarında görüldüğü gibi sektör gelişim içindedir. Bu artış korunmalı hatta ivme kazanmalıdır.
Yatak doluluk oranının yıllar itibariyle artacağı ve 2023 yılında yüzde 60’a ulaşacağını öngörüyoruz. Bu durumda 200 milyon geceleme olmasını beklemek yanlış olmayacaktır. Bu geceleme sayısı 913 bin yatak kapasitesi gerektirmektedir. Bu iki kapasite arasındaki fark 284 bindir ve ilave farklı kategorilerde yatak ihtiyaç miktarını göstermektedir.
Otel yatırımları
İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa gibi şehirlerdeki 4 ve 5 yıldızlı oteller ile lüks oteller; diğer kentlerde şehir ve iş otelleri öne çıkacak,
Uluslararası otel zincirlerinin sektöre girme eğilim artarak sürecek,
Büyükşehirlerde lüks ve 5 yıldızlı otel işletme zincirleri ilgisi artacak, ikincil şehirlerde ise orta segment şirketlerin ilgisi ve yatırımları artarak devam edecektir.
Bu genel eğilimlere bağlı olarak büyük şehirlerde oda fiyatları ve gelirleri, dolulukları artışlar gösterecek,
İlk yatırım dönüş süreleri kısalacak ve oluşan taleple birlikte otellerin varlık değerlerinde artışlar görülecektir.
Önümüzdeki süreçte otel yatırımları, genişleyecek arza rağmen gayrimenkul sektörü içinde öncelikli yatırım alanı olacaktır.
|
