|
br />
Yatırımlarda gayrimenkul ikinci sırada
Gayrimenkul özelinde konut, Türkiye’de halen önemli bir yatırım aracı olmayı sürdürüyor. Yatırımlarda altın birinci, gayrimenkul ise ikinci sırada. Hane halklarının bu kuvvetli yatırım eğiliminin önümüzdeki orta-uzun vadede de önemini koruyacağı öngörülüyor. Özellikle diğer yatırım araçlarındaki belirsizlikler ve dalgalanmalar nedeniyle konutun bir yatırım aracı olarak talep görmeye devam edeceği düşünülüyor. Yatırım araçları içinde halen en büyük tercihi açık ara yüzde 41 gibi bir oranla altın almakta. Gayrimenkul yüzde 19, mevduat ise yüzde 17 ile bunu takip etmektedir. Ekonomik büyüme senaryolarına bağlı olarak kişi başı gelirdeki artışlar konut talebini arttırmaya yönelik gelir, tasarruf ve kredi kullanma geri ödeme kapasitesini de genişletecektir. Gelir dağılımında yaşanacak iyileşme beklentilerine bağlı olarak özellikle orta gelir grubunun konut talebinin daha hızlı artacağı öngörülüyor.
Nasıl bir konut?
Önümüzdeki dönemde ortaya çıkacak ekonomik, sosyal ve demografik gelişmelere şahit olduktan sonra sizin adınıza en önemli soruya 9 madde ile cevap vermek istiyoruz.
1. Orta segmenten gelen talebin artışı ile ilk tercih edilecek konutların 110-125 m2 arası 2+1 ve 3+1 konutlar olacağı gözüküyor.
2. İkinci tercih ise 75-90 m2 arası 1+1 ve 2+1 konutlar için olacağı öngörülüyor.
3. Fiyat aralığı olarak en yüksek talep 75-125 bin dolar arasındaki evlere olacak. Gelirler arttıkça yıllar itibariyle bu aralık 125-175 bin dolara kadar yükselecektir.
4. Konut satın alınırken en önemli kaynak banka kredisi olmaya devam edecektir. Bu nedenle konut kredi faizleri ile kredi ödeme tutarları talep edilen konutun fiyatı ve büyüklüğünde belirleyici olmaya devam edecek.
5. Birinci el-yeni konutlar daha çok tercih edilecek.
6. Şehir merkezleri ile şehir kenarlarında güvenlikli sitelerde daire talebi ilk sırada yer alacak.
7. En çok talep edilen donatılar sırası ile yeşil alan, güvenlik, çocuk parkı ve market. Diğer sosyal donatılar ikincil ihtiyaçlar olacaktır.
8. Konut alınırken yeri, fiyatı, deprem yönetmeliğine uygun olması, evin büyüklüğü, sıfır konut ve toplu taşımaya yakınlık önem sırası ile gözetilecek kriterler olacak.
9. Markalı konutlara, rezidans tipi konutlara, şehir dışında site içi ve müstakil konutlara talep daha sınırlı ve orta-üst veüst gelir grubundan kaynaklanacaktır.
Mütekabiliyet yasası
Mütekabiliyet düzenlemesi ile yabancıların konut alımına getirilecek kolaylığa bağlı olarak yabancı konut talebinin ve satın almalarının artması öngörülüyor. Düzenlemeyle birlikte ilave 40’ın üstünde ülke vatandaşlarının karşılıklılık ilkesi aranmaksızın Türkiye’den konut satın alabilmesi bekleniyor. Özelikle Türki Cumhuriyetleri, Azerbaycan, Irak, İran, S.Arabistan, Katar, Birleşik Arap Emirlikleri ve diğer Körfez ülkelerinden önemli bir talep gelmesi bekleniyor. Yabancı konut talebinin ekrandaki alanlarda oluşması öngörülüyor. Bunlar;
1) Bireysel yatırım ve/veya kullanım talebinden,
2)Yatırım amaçlı Fonların talebinden,
3) Proje geliştirme amaçlı girişimlerden.
Yabancılara satılan arazi Türkiye'nin on binde biri
Mevcut düzenlemeler kapsamında yabancı gerçek kişilerin Türkiye’den satın aldığı konutların ortalama büyüklüğü 129 metrekare ve toplam büyüklük 89 kilometrekare. Peki bu büyüklük ne ifade ediyor? Afyon Eber Gölü 104 kilometrekare, İstanbul’un Tuzla ilçesi 123 kilometrekare... Her ikisi de bu büyüklükten fazla. Yani Türkiye’nin 783 bin kilometrekare olduğu düşünülürse yabancıların satın aldığı mülk, Türkiye’nin toplam büyüklüğünün sadece onbinde biri kadar. Bugüne kadar yabancıların aldığı konutların daha çok kıyı illerinde Avrupalılar tarafından birincil veya ikincil konut olarak kullanılmak üzere satın alındığı görülüyor. Sektörün 2023 yolculuğunda önemli kilometre taşlarından biri de konut finansman sistemindeki gelişme ve öngörüler...
Konut kredileri
Mevcut duruma baktığımızda konut kredilerinin 2011 sonu itibarı ile 75 milyon TL'ye vardığını görüyoruz. Kullanılan kredi sayısı 1,36 milyon, kredi büyüklüğü 54 bin TL seviyelerinde. Konut kredilerinin toplam kredilerdeki payı ise yüzde 10.92. Konut kredilerinde kullanım süresi halen ortalama 84 ayla sınırlı. Konut kredilerinin milli gelirdeki payı halen gelişmiş ülkelerin çok altında; yüzde 5,76 seviyelerinde…
Konut kredi öngörüleri
Ev fiyatlarında artış, ikincil piyasa gelişimi ve gayrı safi yurtiçi hasıladan konut kredilerinin alacağı payın da büyüyeceği düşüncesi ile ortalama kullanılacak konut kredisi büyüklüğünün 30 bin dolardan 2023 yılında 50 bin dolara çıkmasını bekliyoruz. Şimdi kritik nokta: Konut kredisi faiz oranları. Bu oranlar konut kredisi kullanımında en önemli belirleyici olmaya devam edecek. Faiz oranlarının yüksek kalması durumunda arzu edilen ekonomik büyümenin gerçekleşmesi söz konusu değil. Türk halkının tasarruf etme kapasitesi bugün %12 seviyelerinde. Önümüzde dönemde ancak yüzde 15’lere çıkabilecek. Türk halkı önümüzdeki on yıl tüketime meyilli olacaktır. Burada altını çizmek istediğimiz önemli bir nokta: Tasarruf mantığı içinde kira ödemesi de vardır. Önümüzdeki dönemde hane halkı konut sahibi olabildikçe kira ödemeyecektir. Bu durumda her gelir gurubu için kira bedeli kadar tasarruf bedelinin de artmasını beklemek yanlış olmayacaktır.
İleriki yıllarda kredi kullanım kapasitesinde net bir ilerleyiş bekleniyor. Ülkenin milli gelirinin artması, faizlerin düşmesi ve gelir dağılımının alt düzeye daha yaygın hale gelmesi beklentisiyle bugün maaşı ile kredi kullanamayan kesimin bile konut kredisi kullanabilir hale gelmesini bekliyoruz. Maalesef ikincil piyasaların kurulamamış olması nedeniyle Türkiye’de konut kredisi risk altında. Bu konu ile ilgili finansal piyasa ve enstrümanlar geliştirilmediği sürece, kredi hacminin beklenen düzeyde gelişememe riski var.
Şimdide biraz geriye gidelim ve sunumumuzda ne noktada olduğumuza bakalım.
Sosyal, ekonomik gelişmeleri birinci bölümde irdeledik. Ardından beklenen gelişmelerin konut sektörü kırılımında talep üzerine etkisini analiz ettik ve öngörülerde bulunduk. Şimdide arzın işleyişi ile ilgili öngörülerimize bakalım.
|
