|
br />
“Sektörler İçin Gelişim Beklentileri ve Öngörüler”
Öngörülerde öncelik endüstrinin lokomotifi olan konut sektörünün... Konut sektörü ile ilgili somut verilere geçmeden önce güncel dört başlık hakkında kısa ve öz bilgiler vermek gerekirse.
• Kentleşme yaklaşımları
• Kentsel dönüşüm
• 2B arazilerinin değerlendirilmesi
• Geleceğin şehirleri
Ülke genelinde kentleşme sürecinin kamusal bir strateji ile yönlendirilmesinin merkezinde 2010 yılında uygulamaya konulmuş “Kentsel Geliştirme Stratejisi Ve Eylem Planı” yani KENTGES yer alıyor. KENTGES Türkiye’nin mekansal planlama, yerleşme ve yapılaşma konularında 2023 yılını hedef alan bir kentleşme ve imar vizyonunu ortaya koyuyor.
Sektörün ilerleyişini şekillendiren bir diğer adım ise bugünlerde fazlasıyla ön planda olan kentsel dönüşüm kavramı. Marmara Depremi sonrası gündeme gelmiş ancak yöresel uygulama seviyesinde kalmış “dönüşüm çalışmaları” bugün önemli bir eşikte...
Şu an yasalaşma aşamasında olan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Taslağı” gayrimenkul endüstrisinde önemli yenilikler yaratacak bir adım. Yasalarla güvence altına alınmış, uygulanabilir bir kentsel dönüşüm stratejisi sektörün farklı bir boyuta geçmesini sağlayacaktır.
Orman vasfını yitirmiş arazilerin değerlendirilmesine ilişkin, yeni onaylanan düzenlemede kentsel dönüşüm uygulamaları gibi gayrimenkul sektöründeki gelişme ve öngörüleri daha sınırlı olmak kaydıyla etkileyecek bir gelişmedir. Sıcak bir konu olan 2B alanlarını, illerdeki 2B büyüklüğüne indirgeyerek basitçe irdelemek istedik. Sahip oldukları 2B alanlarının büyüklüğüne göre ilk 10 ili ekranda görüyorsunuz. Lider il Antalya olup, 455 kilometrekare 2B alanı büyüklüğüne sahip. 2B arazileri toplamda 4830 kilometrekare. Bu büyüklük Trabzon ilimiz kadar bir alan. Türkiye, 783 bin kilometrekare... Yani 2B alanları toplamı Türkiye’nin binde 6'sı...
Sektörün rakamsal tahminlerine geçmeden son bir soruya cevap vererek kavramsal öngörüleri tamamlayalım. Geleceğin şehirleri nasıl olacak?
Geleceğin şehirlerini iki temel unsurun şekillendireceğini söyleyebiliriz. Buna göre şehirler teknolojik olanakları daha farklı kullanarak akıllı şehirler haline gelecekler. Bunu gerçekleştirirken çevre ile uyum ve sürdürülebilirlik, geleceği yaratacak tamamlayıcı özellik olacak.
Somut senaryolar
Türkiye’de konut stokuna ilişkin güncel resmi bir veri bulunmuyor. Son resmi veriler 2000 yılına ait. Bu nedenle 2011 yılında kentsel alanlarda yer alan bağımsız bölüm bazında konut sayısını, çeşitli varsayım teknikleri ile 18 milyon adet olarak öngörüyoruz. Türkiye’de konut ihtiyacı öngörüleri 2023 yılına kadar, üç ayrı ihtiyaç ekseninde hesaplanıyor.
1. Nüfus artışı ve kentleşme kaynaklı konut ihtiyacı,
2. Kentsel dönüşüm kaynaklı konut ihtiyacı,
3. Yenileme kaynaklı konut ihtiyacı.
Kentli nüfus artışı
2011 yılında kentli nüfus 57 milyonken, 2023 yılında 71 milyona yükselecek. Aynı dönemde kentli hane halkı ölçeği küçülmeye devam edecek. 4,12 olan hane sayısı 3,79 a inecek. Bunlara bağlı kentli hane halkı sayısı tahmini 14 milyon iken 19 milyona ulaşacak. Sonuç olarak 2011-2023 yılları arasında hane halkı sayısının 4.84 milyon artması bekleniyor. Bu artışlar doğal olarak konut talebini beraberinde getirecek. Bugün kentsel alanlarda 5.3 milyon dairenin kentsel dönüşümü söz konusu. Ekonomik yapılabilirlik dikkate alındığında bu konut stokunun dönüşümü zamana yayılacaktır. Bu değişimin ilk 2 yılda yavaş başlayacağı, sonrada hızlanacağı öngörülüyor. 2023 yılına kadar her yıl için 50 bin yenileme kaynaklı konut ihtiyacı doğacağı düşünülüyor. Toplamda takribi on sene bazında 600 bin konutun yenileme ihtiyacı bulunuyor. Türkiye’de üç ayrı kaynaktan doğan toplam konut ihtiyacı 2023 yılına kadar olan dönem için 7.56 milyon adet… Bu ihtiyacın 4 milyonu nüfus artışlı ve kentleşme kaynaklı, 2 milyonu ise kentsel dönüşümden geliyor.
Bu rakamların nereden geldiğini biraz konuşalım. Biraz evvel 5.3 kentsel dönüşüm kaynaklı konut ihtiyacı tahminimizden bahsettik. Bunun yaklaşık yüzde 40'ının 2023'e kadar olan süreçte gerçekleşebileceği yönünde bir öngörümüz var. Bu 2 milyon 120 bin konut anlamına geliyor. Nüfus artışı ve kentleşme kaynaklı olan 4 milyon ihtiyaç ise nüfusun gelişme ve kentleşmesine bağlı olarak ortaya çıkan ihtiyaç. Yılda yaklaşık 50 bin konutun da yenileme kaynaklı ihtiyaç olarak ortaya çıkacağı öngörülüyor. Toplamda 7,5 milyon konut elde ediliyor.
Konut ihtiyacının farklı kategorilere göre yüksek olacağı illeri ekrandan görebilirsiniz. Neden bu illerde yüksek konut ihtiyacı öngörüyoruz? Bu illerin kiminin nüfus artış hızı yüksek, kimi deprem riski ile ön plana çıkıyor, kiminde ise ruhsatsız yapılaşma kaynaklı konut ihtiyacı var. Elbette konut sektöründeki talebin rakamsal olarak belirlenmesi yeterli değil. Sayıları belirlerken talebi etkileyen faktörleri de tespit etmek gerek. Türkiye’de konut talebini etkileyen dört önemli unsur var. Tamamen birbiriyle entegre olan unsurlar;
Mülkiyet durumu,
Hane halkı değişimleri,
Yatırım eğilimleri,
Gelir artışı.
Önümüzdeki süreçte öncelikle orta gelir grubundaki kiracı konumunda olanlardan konut talebi oluşacaktır. Erişilebilir konut fiyatları oluşması halinde, düşük gelir grubu içinden de talep gelecektir. Üst gelir grubu da konut talebi potansiyeline sahip olmaya devam edecektir. Hane sayısındaki değişim konut talebini hızlandırmaktadır. Bu eğilimin önümüzdeki yıllarda da devam edeceği öngörülmektedir. Konut metrekarelerinin ortalama büyüklükleri; 2003 de 161,8 m2 iken, 2006 da bu rakam 155,6 m2 ye, 2011 de ise 144,8 m2 ye düşmüştür. Bu değişimde konut fiyatlarının artmasının ve farklılaşan yaşam koşullarının etkili olduğunu düşünüyoruz.
|
